台東区の行政書士・マンション管理士 | 朝尾行政書士(特定行政書士)・マンション管理士事務所

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マンション管理費滞納の対策

管理費等の回収の重要性とは


マンションの管理費等の滞納は、良好なマンション管理体制や居住者の快適なマンションライフを実現していくうえで大変重要な問題であると自覚しなければなりません。
区分所有建物であるマンションの管理費等の支払いは質の高い管理体制を実現させ、マンションの資産価値を維持し、高めていくために居住者(組合員)それぞれが自覚をもって支払っていただくべきものです。言うまでもなくマンションの管理は管理費等の支払いをもって運営されておりますが、この管理費等の支払いが滞り、あるいはその滞納額が増えていくような事態が起こると、それは管理体制の質の低下を招き、建物の資産価値の低下や、ひいては組合員全員の快適なマンションライフにも大きな影響を及ぼすことになります。このことから管理組合にとっては管理費等の徴収に関わる業務は非常に重要なものであり、また区分所有建物であるマンションの組合員にとっては、毎月定められた日までに管理費等の支払いをおこなうことは最低限守らなければならないルールでもあります。





◆管理費等を滞納される方には、主に次のような理由があります。


1.会社の倒産、リストラ等で管理費が支払えなくなった。
2.お金はあるが、何らかの理由があって管理体制が気に食わないため、支払わない。
3.管理費等の支払が義務であることを理解しておらず(理解しようとせず)、
支払ったり、支払わなかったりしている。
4.支払い義務があることはわかっているが、あまり催促されないので支払っていない。


滞納管理費等の回収は、言うなれば病気に対する治療と同じようなものであると当事務所では考えております。すなわち次のような考え方が非常に重要になってきます。


1.手遅れになってからでは治療が困難。早期に対処を試み、悪化することを防ぐことが大事(回収可能な金額の時点で早期に対応をおこなうことで、現実に回収が可能となる)。
2.患者(滞納者)の状況をよく確認し、その状況を把握したうえで、適切な対処法を考えることが大切。
3.根気よく患者(滞納者)に対して対応することが大切。


一般的に債権(管理費等)の回収で重要なことは、“滞納を発生させているような方”に対しては、催促をしないと(実際に督促活動をおこなう)支払ってはいただけないことを強く自覚する必要があります。そして、滞納者に対しては今までおこなっていなかった催促(督促)活動を実際に進めていくことが必要です。また、管理会社との管理委託契約では、管理会社は滞納者に対して一定期間の催促活動はおこないますが、その期間が過ぎても回収できない場合、管理会社には最終的に入金がなされるまでの回収義務はありません。したがって、長期にわたる管理費等の滞納者に対する回収活動は管理組合がおこなうことになります。
さらに、管理費等滞納者に対する督促活動を怠った場合、毎月、確実に管理費等を支払っている居住者の方に対して管理業務の公平性の問題が生じ、場合によっては管理業務の債務不履行の問題にも発展する可能性がありますので注意が必要です。


◆管理費回収のための活動例


<滞納者との面談が可能な場合>

・面談による話し合いが可能な方に対しては、まず滞納管理費の支払方法について面談を実施する。
・返済の意思のある方については、書面で返済計画書を提出してもらう。
・支払う意思はあるものの、度重なる返済計画書通りの支払不履行や、毎月の計画通りに履行されない方に対しては、自覚とプレッシャーをもって支払をおこなっていただくよう、公的書面(債務弁済契約公正証書等)による返済計画書を作成する。


<面談が不可能な場合>

・内容証明郵便を送付し、返済を求める。
・少額訴訟の提起(滞納額が60万円以内の場合)
・簡易裁判所に調停の申し立てをおこなう。
・支払い督促の申し立てをおこなう。

※これらの活動によって、滞納者から逆に話し合いを求められる場合もありますので、その場合は話し合いの上、裁判上の手続を回避し、回収が進むケースもあります。


〈債務弁済公正証書の案文例〉




いずれにしましても、管理費等の滞納者に対しては、適宜、適切な対処法を講じて、回収活動を強化(支払について催促する)しなければ、滞納問題が好転することはありません。そして、滞納管理費等の回収については、まだ“支払いが可能な額”の内に対処することが何より大切です。滞納金の額が嵩んでしまってからでは回収が困難になり、手遅れになってしまいます。 弊職は前職において。長年、債権の回収業務を担当し、また行政書士として権利義務に関する書類の作成を業としておりますので、場合によっては滞納者との面談に同席させていただき、状況の確認をおこない、回収に関する公的な返済計画書(公正証書による債務弁済契約書等)を作成することが可能です。 また、裁判上の手続が必要な場合など、状況によっては弁護士、司法書士等との士業ネットワークがありますので、いかなるケースにおいても適切な方法を講じるよう支援させていただくことができます。
債権(管理費等)の回収は、“早期に、適正な手段を講じて、実際に催促(督促)を根気よく実施する”
これが鉄則です。


滞納管理費の回収に関するご相談は、経験豊富な当事務所にぜひご相談ください!!
(初回の相談は無料です)


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