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宅地建物取引業免許申請

宅地建物取引業はニーズが絶えることのない魅力的な業種です。
宅建業の取得なら建築関係に詳しい当職におまかせください!!


不動産業界は、「人の命の次に大切な財産」ともいえるものを扱う職業です。また、個人から法人まで、ありとあらゆる方々が常に探し求め、あるいは移転しているもの、それが「不動産」です。その不動産の取引業を事業とすること、また事業に加えることは、大きな発展の可能性を得ることになります。



■宅地建物取引業免許制度の概要


宅地建物取引業とは

宅地建物取引業(宅建業)とは、宅地又は建物について以下に掲げる行為を業として行うものをいいます。

?宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
?宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。


区分 自己物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買
交換
貸借 ×

免許の区分

宅建業を営むには宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。

・国土交通大臣の免許…2以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合。
・都道府県知事免許…1つの都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合。


免許の有効期間

宅建業の免許は、永久に有効ではなく、厳密な審査があり一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。そのため、定期的に免許資格要件に合致するか否かを判断することが必要とされ、免許の有効期間は5年とされています。また、有効期間満了後、引き続き宅建業を営もうとするには、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の免許手続をすることが必要です。


■免許を受けるための要件


■宅建業の免許申請は、個人又は法人のいずれでもできることになっています。
■履歴事項全部証明書(登記簿謄本)の目的欄に宅建業を営む旨の記入がされていない場合は、別途、宅建業免許が必要な理由を書面で提出する必要があります。


<免許要件等の審査のポイント>

「事務所の形態」「専任の取引主任者」が審査の大きなポイントになります。

国土交通大臣の免許…2以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合。
都道府県知事免許…1つの都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合。




■事務所について


<宅地建物取引業者の事務所について>

・免許制度について事務所は重要な意味をもちます。その事務所の所在、また事務所には専任の取引主任者の設置が義務付けられています。
・事務所の数に応じて営業保証金を供託することが定められています。

※弁済業務保証分担金を支払い、保証協会に加盟すれば、営業保証金を供託する必要はありません。

業法上の事務所とは以下のとおりとなります。


1.本店又は支店

?宅地建物取引業者が商人の場合

本店又は支店として履歴事項全部証明書(登記簿謄本)に登記されたもの

◇本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営みますと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引主任者の設置が必要となります。

◇支店の登記があっても、当該支店において宅建業を行わない場合は、「事務所」としては取り扱われません。

?宅建業者が商人以外の者である場合


協同組合や公益法人等商人でない業者の方については、個々の法律で、「主たる事務所」又は「従たる事務所」として取り扱われるものをいいます。


2.1の本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

【例】〇〇営業所、〇〇店、〇〇出張所等。ただし、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は認められません。

本店又は支店として履歴事項全部証明書(登記簿謄本)に登記されたもの

◇本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営みますと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引主任者の設置が必要となります。

◇支店の登記があっても、当該支店において宅建業を行わない場合は、「事務所」としては取り扱われません。

?宅建業者が商人以外の者である場合


協同組合や公益法人等商人でない業者の方については、個々の法律で、「主たる事務所」又は「従たる事務所」として取り扱われるものをいいます。



<事務所の形態について>

・物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能をもち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要とされます。

・一般の戸建て住宅、マンション等の一室を事務所として使用すること、同一フロアーに他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認められません。


※ただし、他の部屋と完全に隔離できる状態にあるもの等は事前相談のうえ、許可される場合があります。以下を参考にしてください。これらの条件を満たしている場合は事務所として認めています。



一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合

◇住宅の出入り口以外の事務所専用の出入口がある。
◇他の部屋とは壁で間仕切りされている。
◇内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。


同一フロアーに他の法人と同居している事務所の場合

◇同一フロアーの他社は、ともに出入口が別にあり、他社を通ることなく出入りができること。
◇他社とは、高さ180cm以上のパーテーション等固定式の間仕切りで区切られており、相互に独立していること。


※部屋の間取り図、入口から事務所までの経路が分かる写真、平面図などが求められます。その場合の、適切な写真や写真の撮り方など、的確にアドバイスさせていただきます。



専任の取引主任者

取引主任者には、事務所ごとに専任の状態で設置しなければならない専任の取引主任者と、それ以外の一般の取引主任者があります。どちらも業務内容は同じですが、「専任の取引主任者」は業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。



専任の取引主任者の「専任性」とは

「常勤性」と「専従性」が要件となります。つまり、?当該事務所に常勤して、?専ら宅建業の業務に従事していることが必要です。したがって、他の会社に勤務している会社員、他の個人事業を営んでいる者、社会通念上の営業時間内に勤務できない状態にある者などは該当しないことになります。


申請される方の会社に勤務されている場合でも、「監査役」の方は専任の取引主任者に就任することはできません。

「常勤性」と「専従性」が要件となります。つまり、?当該事務所に常勤して、?専ら宅建業の業務に従事していることが必要です。したがって、他の会社に勤務している会社員、他の個人事業を営んでいる者、社会通念上の営業時間内に勤務できない状態にある者などは該当しないことになります。



専任の取引主任者の設置

業法は、免許制度に加えて、専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数の成年者である専任の取引主任者の設置を義務付けています>

◇「一定数」とは、1つの事務所において「業務に従事する者」5名に1名以上の割合とされています。
◇専任の取引主任者の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置を取らなければなりません。


宅建業免許申請、取得にともなう必要書類の整備、面倒な手続については当事務所がサポートさせていただき、可能な限り迅速に許可を取得できるよう対応いたします。まずは、お気軽にご相談ください!


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